:楼市的风险：资金与负债的过度集中，导致房产成为货币的最大载体_

百家号作者：81大白话

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任何东西的体量大到一定程度后，要么是机会，要么是灾难。

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按照市值计算，中国房地产已经是世界第一大的资产类别了，总市值达到65万亿美元左右，超过美股和美债。未来如果崩了，巨大的影响不可能仅仅局限于经济领域。

近几十年中，日本的楼市曾经崩过，美国的楼市曾经崩过，香港的楼市曾经崩过，但中国的楼市虽然几乎每个时期都会有人认为已经到了崩溃的边缘，可它就是不崩，不但不崩，反而还一直出在上涨的趋势当中。它的表现让很多人大跌眼镜的同时，也让更多的人一次又一次地错过了上车的机会。

NFT游戏World of Cryptoids位列World Gamefi排行榜前50:3月3日消息，据DappRadar数据，NFT游戏World of Cryptoids位列World Gamefi排行榜前50，当前排名为第41。[2022/3/3 13:35:37]

这就是中国楼市的魔幻之处，如果按照它目前的市值来看，说没有泡沫，绝对不可能。它的神奇就在于，明明所有人都认为中国楼市有巨大的泡沫，存在巨大的风险，但它依然可以坚挺地涨下去。而其他地方楼市泡沫所给到我们的经验，对于中国的楼市好像也完全不适用。

曾经美国的次贷危机不是偶然的一次突发事件，而是之前长达6年的居民高强度加杠杆买房，吹起来巨大的房地产泡沫。但是，现在美国房地产的市值也只有中国的一半。而且中国购房者加杠杆买房子强度也不低，但我们依然看不到中国是有任何风险爆发的迹象。

DeFi 概念板块今日平均涨幅为6.36%:金色财经行情显示，DeFi 概念板块今日平均涨幅为6.36%。47个币种中38个上涨，9个下跌，其中领涨币种为：NEST(+33.22%)、WICC(+23.92%)、COMP(+21.13%)。领跌币种为：HOT(-19.07%)、HDAO(-7.17%)、MLN(-5.42%)。[2021/1/25 13:23:25]

也许我们目前正处在一个风险累积的过程之中。这也很可能是我们的楼市与其他地方楼市的不同之处。

中国老百姓对于房产投资意愿的强烈程度，使得居民的财富大量向房地产集中，不仅如此，居民端的负债率也大都来自于房产的购买。

居民的储蓄成为了购房的首付，而银行的房贷则成为了居民购房的杠杆。这两方面的因素使得大量的资金集中流入到楼市。资金的大量堆积，其实就是楼市风险的本质！

分析师：基于以太坊的DeFi代币9月初以来平均下跌30%:数据分析师Ceteris Paribus称，自9月初以来，基于以太坊的DeFi代币平均下跌了50%，但此后反弹了35%。其中Yearn.Finance（YFI）、Aave（LEND）和Loopring（LRC）表现最好，而Curve、Meta和Sushi表现最差，降幅均超过50%以上。Paribus表示：“从9月开始，DeFi代币平均下跌50%。现在反弹了35%，但仍比9月1日下跌了30%。[2020/9/12]

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其实楼市反映出的是居民对于财富的一种焦虑。而这种焦虑在近几年中越发的严重。

星云创始人兼CEO徐义吉出席了贵州国家数博会“区块链应用高峰论坛暨DemoDay对话”:5月28日星云链创始人徐义吉在贵州举办的中国国际大数据产业博览会区块链应用高峰论坛参与对话。他和其他与会嘉宾一同针对“怎么发现并打造优秀的区块链应用项目”进行了讨论。在发言中他提到，区块链本质是对数据的确权，有些项目是重资本的，并不特别侧重真正的开发者和用户。一个区块链系统想要真正的发展，一定要在用户和开发者身上发生变化。星云认同数据的价值和应用的价值，并围绕这一点打造了星云的价值尺度、原生激励和自进化三个特点，希望能让更多真正有趣有用的应用在星云链上产生。星云链（NAS）是致力于构建可持续升级的良性生态3.0公链。（已于3月29号主网上线）[2018/5/28]

一方面老百姓通过收入的增长累积财富的难度越来越大，而另一方面又不得不面对各项生活成本的上涨。这其中在教育、养老等领域表现得尤为突出。

投资房产可能是目前老百姓唯一可以实现财富增长的途径，因为这其中的底层逻辑是，购买房产可能是老百姓唯一一个可以动用杠杆的方式。对于在购房中运用杠杆的认可，其中一个很重要的原因就是，房价不断的上涨，这也使得投资房产的可靠性是非常高的。

不论是任何一个投资品，只要价格不断的上涨，都会吸引巨大的资金。房价在不断上涨，使得楼市成为不断释放出来的货币一个很重要的去处。从另外一个角度来看，楼市拥有吸收巨量货币的属性，是不是也在增加不断释放流动性的信心呢？

从绝对数量上讲，房子绝对是过剩的，但由于升值所带来的财富的增长，足可以让所有人都视而不见。

2020年，商品房的总销售额超过17万亿人民币，创出了的历史新高。这背后是为了应对疫情而释放出大量的货币，这些本应该流向实体经济的货币，很明显大部分都被拿去买房子了。

对于2020年楼市的真实情况，我们看看几组数据，也许会更加直观：

1、根据国家统计局的数据显示，2020年，商品房销售面积为176086万平方米。如果按70%为住宅且户均100平方米进行粗略计算，全年成交住房1237万套。

2、根据民政部公布的数据显示，2020年、全国登记结婚人数813.1万对，同比下降12.2%。

我们都知道结婚是购房的第一大刚性需求，这800多万对的新婚夫妇中就算一半人已经提前准备好房子，那么也有近2/3的成交房产可能与刚需没啥关系，那么这2/3近八百多万套的成交房产都是谁买的呢？估计大部分都是投资吧。

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不得不承认，目前房地产的销售中，实际的刚需其实是非常有限的，绝大部分都是以投资为主，如果把这些投资需求剔除后，房地产的销售量绝对会被砍掉一大半。

而砍掉这一大半销售量后，不只只是销售额减半那么简单，更重要的是房价上涨的动力就会不足，基础就会消失，这对于楼市的打击才是最致命的。这就相当于楼市投资的共识被遏制住了，也就不可能有大量的资金流入到楼市了。

很多人都一个预期，那就是为了金融安全，政府也不希望楼市崩盘，但有一点可能所有人都忽视了，那就是如果楼市真的崩盘，政府可能也没有什么办法。

从这个角度分析，中国楼市之所以到现在还没有释放出真正意义上的风险，很可能就是因为政府对楼市不断调控所导致的。

当楼市过热的时候，调控政策的打压可以给楼市降温，短期内把风险控制住，通过一定程度的调整，让过热的温度释放出来，同时通过对流动性的控制，使得在调控之下，最大限度的降低楼市崩盘的风险。

但所有的事情一定是存在一个极限的，目前来说，很多城市在房价大幅上涨之后已经出现了"买不起，卖不出"的现象，而这种情况可能不会是短期影响楼市的因素，因为这背后是这些城市正在面临着需求的枯竭。

我们也看到了，2020年虽然房地产销售额创出了新高，但楼市并没有迎来普涨格局，严重的分化成为了楼市的主基调，这或许也预示着楼市对于资金的承载力很可能已经无限接近极限了。

或许，这也会导致货币政策的转向，因为目前的楼市就是债务驱动模式，当债务的扩张达到极限后，债务驱动的模式可能就会走到头了，因为这一切就是建立在房价不断上涨的基础上的。

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