NFT:地产“搭载”区块链非一蹴而就之功_区块链

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区块链技术除了用在Defi、GameFi等原生应用场景中，也在不断地和传统产业相结合。譬如在区块链政务方面，通过智能合约实现包括身份认证、政务审批等办事流程自动化推进和流转；在存证防伪方面，区块链技术凭其透明性和不可篡改性，为司法鉴定和供应链追踪等领域提供技术支持。

但是区块链和传统产业的融合困难重重。区块链原生应用往往基于全新的网络空间创建新的应用场景，资产生成、转移始终在链上发起和终结。而区块链与传统产业的结合不仅仅需要软硬件的支持，还避不开将原有的各个环节迁移至链上这一数字化过程带来的阻力，其中需要克服较多技术和管理上变革的成本，在短期内无法通过区块链技术带来的收益去填补。

本文将深度解析区块链技术针对房地产交易的适用性，汇总现有区块链进军房地产领域的案例，指明潜在的法律问题。

查理·芒格：美国银行“充斥着”不良商业地产贷款:5月1日消息，伯克希尔哈撒韦公司副主席查理·芒格警告称，美国商业房地产市场正在酝酿风暴，随着房地产价格下跌，美国银行充斥着他所说的不良贷款。

他在接受英国《金融时报》采访时表示：这远没有 2008 年那么糟糕。但是银行业也会遇到麻烦，就像其他地方一样。在好时光里，你会养成坏习惯……当坏时光来临时，他们会损失太多。[2023/5/1 14:36:54]

期望与实践

现有的区块链房地产项目主要致力于达成

以下目标：

1. 大大提升地产交易的效率。

2. 降低用户参与地产投资的门槛。用户无需银行账户、银行借贷便可以参加房地产投资。

高端房地产经纪公司Vietnam Homes接受比特币支付:6月20日消息，高端房地产经纪公司Vietnam Homes现接受比特币支付。据悉，Vietnam Homes是越南第一家接受比特币支付的公司。（Bitcoin Magazine）[2022/6/21 4:41:06]

3. 拓宽金融交易的“民主”渠道。用户可以用虚拟资产用于地产交易从而规避税务清算和征收。

Propy推出了加速地产交易的链上项目，2017年的时候该项目开始测试，一个用户可以用加密货币购买地产且记录在链上。由于测试地的法规限制，每一笔房产的转移除了需要同时完成链上的NFT交易之外，链下的记录了链上交易号的纸质合同也必须的。同时Propy完成了一笔跨境交易，将位于弗罗里达的房产通过NFT拍卖出去。首先Propy将地产交易给了一个公司，同时将铸造了代表产权的NFT，这枚NFT被解释为一种可借用的链上金融资产，并且所有者对其拥有所有权转移的能力。

美国房地产公司将纽约大楼作为NFT出售:金色财经报道，美国房地产公司Okada&Company在OpenSea市场上以15,000ETH的标记价格将其首个商业地产列为NFT。Okada&Company正在美国出售46,299平方英尺的房产，位于纽约市著名的切尔西社区，该社区位于曼哈顿区的西侧。这是一栋七层的办公和零售大楼，靠近麦迪逊广场公园和纽约市的其他地标。据房地产经纪人称，这笔交易有一个代币，这个NFT将在以太坊区块链上铸造。（cryptonews）[2022/6/7 4:07:17]

RealT为投资者提供了投资房产租赁业务的机会。和Propy一致的是项目的代币不代表对地产的权益，而是对于商业实体也就是拥有地产的公司享有一定的权益。管理地产的公司向租户收取资金，将租金兑换为相对应的代币支付给在签署智能合约的投资者。

委内瑞拉一公民使用USDT购买房地产:8月18日消息，一名委内瑞拉人上个月在沿海国家 Anzoategui 使用加密货币（USDT）购买了一套公寓。这是该国首次使用加密货币购买的房地产之一，但在委内瑞拉的几家房地产企业中，更多的房产被列为接受加密货币作为支付选项。协助出售的公司 Grau Real Estate 的经理 Carlos Grau 表示，由于交易非常简单，该公民使用稳定币购买了该房产。该公寓以 12,000 美元的价格出售，虽然交易是用加密货币进行的，但财产文件必须以本国货币的形式反映金额，因为登记处尚不接受反映委内瑞拉加密货币支付的文件。（news.bitcoin.com）[2021/8/18 22:21:36]

Milo提供了加密资产抵押贷款服务。Milo向持有比特币的用户提供贷款，用户将比特币资产转移到第三方钱包托管人。Milo随后向用户预支付资产相应的购买价格，而用户按时偿还该笔贷款。Milo提供服务的优势在于无需Bitcoin资产的清点而获取资金去购买地产。

存在的问题

但是，现阶段链上地产交易的很多基础性前提，譬如NFT可以作为一个附属担保品从而用于加密资产的抵押，在现有的法律框架中难以实施。以美国为例，统一商法典和地产法阻止该类说法的在法律层面的落实。在统一商法典中，所有加密货币和NFT被视作为一般无形资产（general intangibles），这种定义意味着一个在无形资产中拥有担保物权的权利人只有通过提交资产负债表才能完全行使其权利。如果权利人无法清算抵押物，那么其权利便可能存在瑕疵。

加密社区的另一个问题是，无论是广泛的加密资产还是NFT的受让人都无法从统一商法典授予其他金融工具的相同免费条款中受益。例如，尽管债权人可以通过提交资产负债表来完善期票中的担保权益，但是这种完善是存在缺陷的。实际持有房产的受让者可以摆脱竞争性财产索赔，但是任何数字资产的受让者将使它们受到涵盖所有“一般无形资产”的一揽子担保权益的约束。部分加密行业正在积极推动统一商法典的修正，美国法律界也逐渐重视其加密资产，存在对加密产业友好立法的倾向，在抵押资产类别修正案中创建了新的类别“可控电子记录（controllable electronic record）”，意欲将NFT等虚拟资产囊括其中，但是尚且不支持将NFT的转移和链下资产转移相绑定。

地产交易与区块链深度融合的另一个挑战在于系统变更本身。相关交易制度和流程往往存在着变化，意味着交易系统需要投入大量的资金去适应这种变更，而这种系统上的变更对公众的信任程度会带来较大的影响。此外，在Delaware推行了区块链促进法，认可区块链作为一种公司数据记录的方式，只要该记录在一定时间内转化为纸质记录，但是州政府本身从来没有开发过任何区块链的设施，任然通过物理账本来记录一切股权归属。公司也很少通过区块链的形式去记录股权，当地的公司已经习惯了物理的注册制以及商业记录保存方式，没有人愿意承担适用新系统的风险。

地产交易其中包含了多种权利和利益，难以通过区块链技术所囊括。例如例判决留置权可以附加到不动产上，但是行业往往不清楚或者不考虑如何判决留置权债权人可以将其权益添加到基于区块链的系统中。地产通常也通过意愿或遗嘱等方式转让，同样，目前尚不清楚如何将这些事实集成到智能合约中。

写在最后

飒姐团队以美国地产行业转型区块链的实例提醒您，入局“区块链+传统行业”，一定需要仔细研究传统行业法律法规，理性对待法律规制的限制和盲区。分布式网络、不可篡改的信息系统以及无感响应的智能合约确实能大大提升交易水平，但是当前的法律制度对相应交易程序的限制，不充分去中心化带来的信任危机，以及高昂的系统运营成本让大量的实践案例中道崩殂。

肖飒lawyer

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